فرق هائل بالسعر بين العقار المرخص وغير المرخص بسوريا... خبير يشرح القصة
قال الخبير في الاقتصاد الهندسي الدكتور "محمد الجلالي"، في تصريحات صحفية، إن سورية متفردة بظاهرة تعدد أنواع الملكية العقارية التي تؤثر بدورها في عملية نقل الملكية عند البيع إذ تحتاج وقتاً أطول مقارنة بدول أخرى؛ كما تؤثر في أسعار العقارات حيث قد يصل فرق السعر بين عقار مرخص «طابو» وعقار غير مرخص أو غير منظم إلى «عشرة أمثال» ولو لم يكن بينهم كيلو متر واحد وكانا بالمواصفات والمساحة نفسها.
واعتبر "الجلالي" أن مسألة تعدد أنواع الملكية العقارية هي مسألة تنظيم إذ توجد عقارات مبنية وفق رخصة نظامية وأخرى مخالفة، وقد يكون البناء مرخصاً ولكن لم يتم فرزه بعد إلى شقق ومن ثم مازال مجرد أسهم أرض فيتم البيع بموجب حكم محكمة وقد تكون طريقة البيع فقط للتهرب من دفع الذمم المالية أيضاً.
وأشار الخبير إلى وجود ظاهرة أخرى تتعلق بالملكية العقارية في دمشق وهي تعدد مالكي العقار نفسه بسبب الميراث حيث توجد عقارات في دمشق تعود ملكيتها لشخص ما منذ ٤٠ أو ٦٠ سنة رغم وفاته إلا أن الورثة لم يقوموا بإجراء حصر الإرث وتقسيم الحصص ونقل الملكية لهم لأسباب ربما اجتماعية تتعلق بإقامة أحد الوالدين أو الإخوة في العقار وعدم الرغبة في إخراجهم لبيعه، أو لغياب أحد الورثة بسبب السفر بالتالي تصبح عملية بيع العقار غاية في التعقيد وتأخذ وقتاً طويلاً لأنها تحتاج موافقة جميع الورثة.
هذه المشاكل تجاوزتها العديد من الدول عبر فرض مهلة لا تتجاوز شهرين أو ثلاثة أشهر لذوي المتوفي ليتم حصر الإرث وتوزيع الحصص وإلا فستؤول ملكية العقار للدولة.
ولفت "الجلالي" إلى أن هذه المشاكل بحاجة لحل قانوني وتنظيمي بحيث يصبح سوق العقارات أكثر انتظاماً وتجانساً إذ لا يوجد سوق عقارات واحد في سورية إنما أسواق لكل منها خصائصه وزبائنه.
وأشار إلى أن المناطق العشوائية في دمشق قد لا تكون فيها ملكية أصلاً ويتم البيع على فاتورة ساعة كهرباء فقط، يفضلها الناس لأنها توفر مساكن قريبة من مركز المدينة وقد يفضلها البعض على مناطق منظمة في الضواحي التي تبعد ٧ أو ١٠ كيلو مترات عن مركز المدينة.
في الاتجاه المقابل، اعتبرت أستاذة التشريع العقاري في كلية الحقوق بجامعة دمشق "أمل شربا"، أن تنوع أساليب إثبات الملكية أمر طبيعي ووارد في كثير من دول العالم ومنها بريطانيا ولا يعد خللاً تشريعياً.
ولفتت إلى أن أكثر من ٨٠ بالمئة من الأراضي في سورية لها سجلات عقارية وجرت عليها أعمال التحديد والتحرير و٢٠ بالمئة غير محددة ومحررة، مشيرةً إلى أن الكثير من المناطق بدمشق الأراضي محددة ومحررة لكن البناء غير مسجل بالسجل العقاري وغير موصوفة وهي قد تكون مشاريع جمعيات سكنية أو لوزارة الإسكان أو مؤسسة الإسكان العسكري أو مقاولين ولها سجلات لدى الإسكان أو السجل المؤقت ولكن مازالت لدى السجل الأخضر مجرد أرض.
وأكدت ضرورة نقل الملكية من السجل المؤقت أو الإسكان أو غيره إلى السجل العقاري الأخضر خلال مدة سنة إلى سنتين على الأكثر من البناء إلا أنها لم تنقل منذ ٢٥ سنة وأكثر، بالتالي تعددت أنواع الطابو بين «أخضر، إسكان، زراعي، سجل مؤقت، وعسكري» ولكن لها قوة الطابو الأخضر بتثبيت الملكية.
الجدير بالذكر أنه في سوريا، يتعدد إثبات الملكية العقارية ما بين الطابو بأنواعه (أخضر، زراعي، إسكان) والسجل المؤقت وحكم المحكمة والأسهم وأملاك الدولة ووكالة كاتب العدل وحصة من عقار على الشيوع وصولاً إلى التملك بمجرد إيصال فاتورة كهرباء في بعض مناطق المخالفات.
ويعد إثبات ملكية العقار عاملاً حاسماً في قرار الشراء من عدمه وفي تحديد سعره أيضاً وذلك لما سيتبعه من إجراءات قانونية ومالية قد تكون أكثر تعقيداً.